En cas d'impayé de loyer ou de charges, il est opportun de prendre rapidement contact avec le locataire afin de s'enquérir de sa situation. Lors de cette première démarche, évitez d'être trop agressif et tentez de le convaincre que le payement de son loyer est une priorité absolue, pour lui et le cas échéant pour sa famille.

En cas d'échec de cette démarche, vous pourrez lui adresser une lettre recommandée avec avis de réception en lui indiquant qu'il serait particulièrement regrettable de devoir recourir à une procédure d'expulsion, mais qu'à défaut de paiement, vous n'aurez d'autre choix.

En cas de défaut d'assurance, mettez votre locataire en demeure de s'assurer immédiatement, ce manquement étant également susceptible d'expulsion.

S'il ne respecte pas les obligations du bail (par exemple s'il sous-loue sans votre accord, s'il exerce une activité commerciale dans un local voué exclusivement à l'habitation, s'il perturbe la tranquillité des autres locataires ou du voisinage...), il sera également judicieux de le mettre en demeure avant d'agir en justice.

Si vos démarches amiables échouent, lisez attentivement votre bail et regardez s'il comporte une clause résolutoire (c'est généralement le cas). Dans l'affirmative et si vous reprochez à votre locataire un défaut de paiement du loyer ou des charges, ou un défaut d'assurance, vous devrez prendre contact avec un huissier de justice proche du domicile de votre locataire, afin qu'il lui délivre un commandement visant la clause résolutoire. Si votre locataire n'a pas payé sa dette ou s'il n'a pas lui-même saisi le tribunal d'une demande de délais de paiement, vous pourrez l'assigner en justice deux mois après délivrance du commandement. En l'absence de clause résolutoire, adresser à votre débiteur une dernière mise en demeure ou une sommation d'huissier. Si elle reste infructueuse, vous saisirez le tribunal d'instance. 

Au cours de ces dernières décennies, plusieurs lois se sont succédées affirmant le caractère essentiel du droit au logement, mais aucune n'est allée jusqu'à conditionner l'expulsion au relogement du locataire défaillant. En revanche, à toutes les étapes de la procédures, un processus administratif est dévolu à un traitement social de la situation du locataire, lequel peut notamment saisir un fond de solidarité (FSL). Parallèlement, la préfecture est informée de la procédure, ce qui lui permet de déclencher une enquête sociale (le bailleur peut également être entendu). Le bailleur n'a pas à s'en préoccuper, puisque l'information de la préfecture et faite par l'huissier de justice.

Remarque : depuis le 1er janvier 2015, un bailleur personne morale autre qu'une SCI familiale ne peut pas délivrer d'assignation dans les deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Remarque : la loi "ALUR" du 27 mars 2014 a réduit la durée de la prescription en matière de loyer et de charges : pour les baux conclus à partir de cette date, le délai de prescription est de trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Il reste fixé à cinq ans pour les beaux conclus antérieurement. Cette prescription est fixée à un an en matière de régularisation annuelle des charges (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989)