La saisie immobilière a fait l’objet d’une importante réforme par ordonnance du 21 avril 2006 et décret du 27 juillet 2006, entrée en application le 1er janvier 2007. Les dispositions de la loi sont désormais codifiées aux articles L311-1 et suivants du CPCE. Les dispositions du décret figurent aux articles R311-1 et suivants du même code.

Le transfert de la saisie immobilière au juge de l’exécution et la simplification de cette procédure ne dispense cependant pas le créancier de constituer avocat. Il en va de même pour le débiteur, sauf s’il entend seulement demander l’autorisation de vendre amiablement son bien ou s’il sollicite la suspension de la saisie dans le cadre d’une procédure de surendettement. Du fait de cette obligation de constituer avocats, nous n’exposons ici que les grandes lignes de la procédure de saisie immobilière.

En premier lieu, l’avocat du créancier fera signifier au débiteur, par voie d’huissier, un commandement de payer valant saisie immobilière. Cela a notamment pour effet rendre le bien indisponible, empêchant notamment le débiteur de le vendre ou d’en faire donation. Le commandement doit être publié au bureau des hypothèques du lieu de situation de l'immeuble dans les deux mois de sa signification. À l'expiration d'un délai de huit jours à compter de la délivrance du commandement, et à défaut de paiement, un huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux afin de dresser un procès-verbal de description.

Le créancier, toujours par l’intermédiaire de son avocat, assigne ensuite le débiteur devant le juge de l’exécution. Cette démarche doit être accomplie dans les deux mois qui suivent la publication au bureau des hypothèques du commandement de payer valant saisie. L'assignation doit être délivrée dans un délai compris entre un et trois mois avant la date de l'audience. Dans les cinq jours ouvrables suivant la délivrance de l'assignation au débiteur, les éventuels autres créanciers qui auraient pris une hypothèque sur le même bien en sont informés et invités à comparaître à l’audience. Dans ce même délai, le créancier poursuivant dépose au greffe du juge de l'exécution un cahier des conditions de vente comportant l'état descriptif de l'immeuble et les modalités de la vente, ainsi qu’un état hypothécaire.

Entre l’assignation et l’audience, les avocats s’échangent leurs pièces et conclusions, en particulier celles du débiteur qui élève des contestations ou formule des demandes incidentes (par exemple, contester le montant de la dette ou le descriptif du bien).

L’audience est appelée « audience d’orientation ». Elle est le moment clé de la procédure. Pour l’essentiel, le caractère écrit de la procédure ne devrait autoriser les parties à formuler d’autres demandes que celles figurant dans l’assignation et les conclusions des avocats. Il existe des exceptions à cette règle : la demande de vente amiable et la suspension de la saisie dans le cadre de la procédure de surendettement. Dans ces deux hypothèses, le débiteur n’est pas obligé de déposer de conclusions préalables. Le juge de l'exécution statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Bien entendu, la vente amiable suppose que les conditions et circonstances y soient propices, dans un délai que fixera le juge (quatre mois au maximum, prorogeable de trois mois si le débiteur présente un engagement écrit d’acquisition). La demande de vente amiable peut également être formulée par débiteur avant la signification de l’assignation, ce qui suspend la procédure.

La vente forcée peut être ordonnée dès l’audience d’orientation, ou ultérieurement (en cas de renvoi de cette audience ou à la suite d’une demande de vente amiable n’ayant pas abouti). Le juge fixe alors la date de l’audience de vente judiciaire, qui se déroulera un délai de deux à quatre mois. Cette audience ne peut être reportée que pour un cas de force majeure ou une demande de suspension dans le cadre du surendettement. L’audience de vente est bien évidemment précédée des opérations de publicité permettant notamment aux éventuels candidats acquéreurs de visiter les lieux. Quant aux enchères, elles ne peuvent être portées que par des avocats. L’adjudicataire doit consigner le prix de la vente dans les deux mois de la date d’adjudication définitive, ce qui permettra de distribuer le prix de vente, soit par voie judiciaire, soit par voie amiable.

Remarque : L’organisation volontaire de sa propre insolvabilité par le débiteur peut être constitutive d’un délit passible de sanctions pénales. En ce qui concerne précisément la saisie immobilière, il convient de préciser que le débiteur ne saurait y faire obstacle en vendant le bien après délivrance du commandement, ni même en consentant une donation ou un testament assorti d’une clause d’inaliénabilité (clause rendant le bien insaisissable). De même, un bail consenti après la publication du commandement de saisie immobilière serait nul. Le bien serait alors vendu comme logement vide et ses occupants seraient considérés comme n’ayant ni droit, ni titre. Cependant, il n’est pas impossible que des acheteurs éventuels constatant la présence d’occupants dans les lieux à l’occasion de la visite précédant l’adjudication, soient découragés de se porter acquéreurs, en particulier si lesdits occupants leur font comprendre qu’ils feront tout pour se maintenir dans les lieux. Une telle situation ne profiterait bien entendu pas au débiteur, car elle tendrait à diminuer le nombre d’enchérisseurs et par voie de conséquence, le prix de vente par adjudication.